vrijdag 1 juli 2016

Rentemiddeling voor onze spaarhypotheek?

Op verschillende blogs zie ik berichten voorbij komen over het al of niet overgaan tot rentemiddeling van de huidige hypotheek. Of rentemiddeling interessant is, hangt af van een heel aantal factoren zoals bijvoorbeeld de resterende tijd dat de rente vast staat en de hypotheekvorm. Wat dat laatste betreft, geven de meeste sites aan dat rentemiddeling voor een spaarhypotheek over het algemeen niet interessant zou zijn. Dit komt omdat bij een lagere hypotheekrente de inleg in de spaarpolis juist omhoog moet. Die hogere inleg i.c.m. de boete die doorberekend wordt, zorgt er in veel gevallen voor dat rentemiddeling niet interessant is. Maar natuurlijk nemen we graag even de proef op de som ;-).

Voor de duidelijkheid: omdat we mogelijk op korte termijn gaan verhuizen, is rentemiddeling voor ons sowieso geen serieuze optie. Op het moment dat we verhuizen kunnen we kosteloos heel wat dingen wat betreft onze hypotheken herzien. Onderstaande berekening blijft dus een fictieve berekening.

Onze hypotheekbank Westland Utrecht doet sinds kort aan rentemiddeling en biedt een tool aan op hun website die je kunt gebruiken om uit te rekenen of rentemiddeling interessant is.
https://www.westlandutrechtbank.nl/uw-situatie/kan-ik-tussentijds-mijn-rente-aanpassen/rente-aanpassing-met-middeling.htm

Allereerst lijkt rentemiddeling voor onze annuïteitenhypotheek niet zinvol. Deze hypotheek hebben we juist vorig jaar 5 jaar vastgezet tegen 2,85 %. Even rekenen met bovenstaande tool leert me echter wel dat we met rentemiddeling de hypotheek nu 10 jaar vast kunnen zetten tegen dezelfde rente nl. 2,85 %. Dan komt gelijk het lastigste onderwerp om de hoek kijken: we weten niet wat de hypotheekrente in de toekomst gaat doen! Als de hypotheekrente over 4 jaar (als de huidige 2,85% vervalt) hoger is dan 2,85%, dan is het alsnog handig om dit geval aan rentemiddeling te doen. Onze hypotheekrente blijft exact hetzelfde maar we kunnen wel 6 jaar langer profiteren van deze rente (er van uitgaande dat de rente toch zal gaan stijgen).

Voor onze spaarhypotheek ligt het allemaal een stuk ingewikkelder, uiteraard. Bij het berekenen van wat opties heb ik onderstaande site gebruikt omdat deze me de mogelijkheid geeft om tussentijd rentes bij te stellen en tegelijkertijd de al opgebouwde waarde van de spaarpolis meeneemt. We hebben namelijk al 6 jaar gespaard in de polis en dat gespaarde bedrag heeft ook weer invloed (i.c.m. de nieuwe rente) op het nieuw in te leggen bedrag.
https://www.hypotheeklastencalculator.nl/berekenen/spaarhypotheek/#calc

De calculator van onze bank leert me dat de laagste rente behaald zou worden bij het opnieuw vastzetten van de hypotheek voor 10 jaar. We komen dan op een middelrente van 3,8% uit. Die 3,8% krijg je in het geval van een 'gewone' spaarhypotheek ook over je polis maar in ons geval zijn die twee losgekoppeld. Ik heb echt geen idee hoe de bank hiermee om zal gaan. De rente over onze polis is nu hoger dan de rente die we betalen over de lening (6,25% tegenover 4,97%) dus ik ga voor het gemak even vanuit dat de polisrente nog steeds wat hoger zal blijven. Maar de spaarpremie is dus wel de onzekere factor in onderstaand geheel.

Rente
4,97 %
3,8 %
Hypotheekrente
€ 714
€ 546
Spaarpremie
€ 223
€ 295
Teruggaaf hypotheekrente
€ 288
€ 220
Totaal netto woonlasten
€ 634
€ 621

Kortom, netto levert rentemiddeling ons amper wat op, waarschijnlijk zo'n € 10,- per maand. Het wordt nog 'leuker': onze kinderopvangtoeslag zou dan juist met zo'n € 10,- dalen dus komen we netto op 0 uit. Het lastige is en blijft ook bij deze berekening dat we niet weten wat de hypotheekrente gaat doen. Als de rente straks omhoog gaat en in 2020 (dan loopt onze huidige rentevaste periode af) weer boven de 4% komt (voor 10 jaar vast) dan is rentemiddeling nu een optie, hoewel het voordeel klein blijft. Als de rente veel langzamer stijgt en tegen die tijd op de 3.8 % zit is het voordeel helemaal verwaarloosbaar, hoewel je dan wel weer mee moet nemen dat je vanaf 2020 dan 10 jaar lang 3,8 % krijgt. Als we wel rentemiddeling zouden doen, zouden we in 2026 weer opnieuw de rente moeten vaststellen en dat is helemaal koffiedik kijken. Een 'harde' berekening valt mijns inziens dus niet te maken...

Wat het nog ingewikkelder maakt is het feit dat we plannen hebben met deze spaarhypotheek. We willen gaan inkorten tot 20 jaar en storten tot de maximale bandbreedte. In het geval van storten is, zeker aan het einde van de looptijd, juist een hogere rente interessant maar wie kan ons vertellen wat de rente gaat doen in bijv. 2025, zo'n 5 jaar voordat onze hypotheek afgelost is? Niemand... Verder kunnen onze komende stortingen nog een paar jaar profiteren van die 6,25% die we nu over de polis krijgen. Onze stortingen leveren minder voordeel op bij een lagere rente.

Als we zekerheid willen hebben, zouden we via rentemiddeling de rente nu 14 jaar kunnen vastzetten tegen 4,05%. Ervan uitgaande dat we voor een looptijd van 20 jaar gaan, krijgen we die 4,05% dan over de resterende looptijd. We kunnen dan onze stortingen en inkortingen exact berekenen. Gezien de stortingen die we willen gaan doen, is 4,05% tot het einde van de looptijd een mooie rente. Maar ja, stel dat tegen het einde van de looptijd de rente weer behoorlijk hoog is dan balen we...

Oftewel: Op de korte temijn gezien levert rentemiddeling voor onze spaarhypotheek heel weinig financieel voordeel op. Als je onze plannen wat betreft het storten meeneemt is dat voordeel waarschijnlijk helemaal weg. Omdat we niet weten wat de hypotheekrente in de toekomst gaat doen, is het eventuele voordeel over de hele looptijd gezien eigenlijk niet te berekenen.

Zie ik in mijn berekening en afwegingen zaken over het hoofd? Zeg ze me gerust ;-).
Zijn er meer mensen die nadenken over rentemiddeling bij hun (spaar)hypotheek?

Zie ook: https://www.eigenhuis.nl/hypotheken/hypotheek-oversluiten/rentemiddeling

5 opmerkingen:

  1. Ik heb ook een aantal rekentools ingevuld en zie door de bomen het bos niet meer. Alle tools zijn verschillend.....
    Ik heb rentemiddeling bij onze bank aangevraagd, ik zie wel of het ons een voordeel gaat opleveren.
    Ernie

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Rentemiddeling is bij onze bank niet mogelijk bij (bank)spaarhypotheken. Dus heb ik niet eens de moeite genomen om het te bekijken.

    Heb je ook de optie overwogen bij verhuizen de spaarhypotheek om te zetten naar een andere, met flexibele vorm, waarbij je de opgebouwde spasrwaarde gebruikt om extra afcte lossen. Je zult dan waarschijnlijk wel moeten afrekenen met de fiscus over de opgebouwde spaarwaarde en ontvangen rente. Misschien het bekijken waard?!

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Wij zijn er nog niet uit, het moet wel wat opleveren, gezien onze hoge rente, maar ik weet niet wat de boeterente dan doet. Of heb je dat niet als je je rente laat middelen? Ik wacht ook het advies van de bank maar even af.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Wij hebben rente-middeling gedaan. Was een heel gereken vond ik, haha. Maar wat we zelf al berekend hadden klopte.

    Bruto scheelt het 250 euro, netto nu 75 euro per maand goedkoper, dat vonden we het wel waard.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Leven jullie nog, las de blogs altijd met veel plezier?
    Of druk met verhuizen en andere hypotheken?

    BeantwoordenVerwijderen