Waarom zou je extra aflossen op een annuïteitenhypotheek?

Voor onze nieuwe huis hebben we voor het volledige hypotheekbedrag een annuïteitenhypotheek afgesloten. Bij deze hypotheekvorm wordt de lening gedurende de looptijd helemaal afgelost. Extra aflossen is dus in principe niet nodig. Toch zijn we dat van plan. Benieuwd naar onze beweegredenen?

• De bruto maandlasten van onze hypotheek zullen in ieder geval 20 jaar (onze rentevaste periode) hetzelfde blijven. Omdat we aflossen, zal het bedrag aan rente dalen en daarmee ook het bedrag waarover we renteaftrek zullen krijgen. Onze maandlasten zullen langzaam stijgen en dat is iets wat we kunnen voorkomen door extra af te lossen. Onze kinderen worden ouder en gaan ook meer kosten dus het is fijn als de maandlasten in ieder geval niet toenemen. Als we niet extra aflossen, zijn onze maandlasten over 10 jaar met toch ruim € 150,- toegenomen!
• Sowieso betekent iedere euro die we aflossen dat we over die euro geen rente meer hoeven te betalen dus eerder of extra aflossen heeft financieel gezien altijd zin.
• Onze hypotheek bedraagt meer dan 80% van de marktwaarde van de woning en daarom betalen we meer rente. De rentekorting op het moment dat onze hypotheek onder deze 80% komt, is 0,30%. Dat is op een hypotheek van bijna 4,5 ton toch meer dan € 100,- (bruto) per maand. Onder die 80% komen is dan ook ons eerste streefdoel.
• Het is nog wat lastig om in te schatten wat de waarde van onze nog te bouwen nieuwbouwwoning is nadat hij ingericht is, maar waarschijnlijk staan we aan het begin nog onder water. Dat vinden we geen prettig idee dus aflossen is dan zeker een must. Natuurlijk hebben we dan geen verhuisplannen maar het idee dat je met een restschuld zit, mocht het huis toch om één of andere reden verkocht worden, blijft geen fijn gevoel.
• We vinden het een prettig idee dat ons huis op die manier  steeds iets meer van ons en steeds minder van de bank wordt. Ons geld zit dan in ons eigen huis. Dat is vooral een emotioneel argument: een hypotheekschuld blijf een schuld en hoe minder schulden hoe beter.
• Ook al hebben we een lage hypotheekrente, de spaarrente is momenteel nog stukken lager. Uiteraard houden we een bepaalde buffer aan maar daarboven levert aflossen meer op dan sparen.

Wie lost ook af op een hypotheek die zonder extra aflossingen ook afgelost zou worden? Wat zijn jouw redenen om dat te doen?

2016 - Geen extra aflossingen, wél minder schuld

Zo aan het einde van het jaar is het goed om de balans weer eens op te maken. In 2015 hadden we nog vastomlijnde plannen om in juli 2016 een (groot) bedrag te gaan storten in de spaarpolis van onze spaarhypotheek. Toen kwam echter in april het bericht dat er in onze woonplaats een laatste kans op een nieuwbouwwoning voorbij komt. Hoewel we nog steeds niet zeker weten of dit iets voor ons is (rond maart 2017 worden de plannen openbaar en zouden we ons in kunnen schrijven), leek het ons vanaf dat moment niet meer zinvol om te gaan storten maar onze overige leningen af te lossen. Zouden we een nieuwe hypotheek moeten afsluiten, dan zouden we daar eerst vanaf moeten. Zo losten we de autolening en studielening compleet af en daarmee slonk onze buffer behoorlijk. Alles staat nu in het teken van het opbouwen van de buffer. Dat gaat, zeker na het aflossen van de autolening, wél een stuk sneller. Zouden we gaan verhuizen dan hebben we dat geld hard nodig. Mochten de verhuisplannen niet doorgaan, dan kunnen we alsnog de storting in de spaarpolis doen.

Hoewel we dus niet extra aflosten op onze hypotheken, losten we wél twee andere grote leningen af dus die reken ik toch ook onder 'schulden'. Daarbij komt dat we een annuïteitenhypotheek hebben lopen waarbij we natuurlijk standaard iedere maand een vast bedrag aflossen. Daarnaast storten we ook iedere maand een vast bedrag in de spaarpolis van onze spaarhypotheek. Dat is niet direct het aflossen van de hypotheek maar we sparen in feite wel voor de complete aflossing van deze hypotheek. Zouden we bij eventueel verhuizen de spaarhypotheek niet mee willen nemen, dan wordt de opgebouwde waarde afgetrokken van onze schuld.

Wat hebben we afgelost en gestort?

Annuïteitenhypotheek  

€ 416,07 x 12 maanden = € 4992,84

Spaarhypotheek

€ 222,55 x 12 maanden = € 2670,60 (excl. rente van 6,25 % over de volledige spaarpolis)

Onze totale hypotheekschuld is dus sowieso gedaald met zo'n € 5.000,- en met bijna € 8.000,- als we de inleg in de spaarpolis mee zouden tellen. Onze huidige hypotheekschuld komt daarmee op zo'n € 296.000,- (€ 282.000 na aftrek van de waarde van onze spaarpolis).

Omdat wij twee hypotheken hebben die gegarandeerd aan het einde van de looptijd volledig afgelost zijn, is extra aflossen geen noodzaak. Maar desondanks blijft het wel ons streven om dit in de toekomst z.s.m. weer op te pakken! Voorheen was één van de belangrijkste motieven, naast de maandlasten verminderen, het feit dat we 'onder water staan'. Met de huidige stijging van de woonprijzen hier in onze omgeving, zou dat wel eens niet meer het geval kunnen zijn... Daarover later meer!

Lossen jullie ook standaard af, los van de extra aflossingen die je mogelijk doet?

Wat is ons spaarvermogen?

Momenteel ben ik veel aan het rekenen hoe we het storten en inkorten van onze spaarhypotheek het beste kunnen vormgeven. Eén van de eerste conclusies was uiteraard dat, hoe hoger de storting in de spaarpolis is (al dan niet met/zonder inkorten), des te groter is de besparing. Zeker omdat we nu nog 6,25 % krijgen over onze spaarpolis, is het van belangrijk dat onze stortingen de komende jaren totdat de rente opnieuw wordt vastgesteld (in 2020) zo hoog mogelijk zijn (uiteraard rekening houdend met de bandbreedte). Dat bracht me bij een andere belangrijke vraag: 'Hoeveel kunnen we storten de komende jaren met behoud van een redelijke buffer?' 'Wat is eigenlijk ons spaarvermogen?'. Ik maakte het volgende tabelletje.

Omschrijving	Bedrag
Maandelijks spaarbedrag (x 12)	€ 12.000,-
Vakantiegeld 1	€ 2.000,-
Vakantiegeld 2	€ 945,-
Winstuitkering (inschatting)	€ 3.500,-
Dertiende maand	€ 745,-
Jaarlijkse gift (groot)ouders	€ 1250,-
TOTAAL	€ 20.440,-

Als we niets van de spaarrekening afhalen, zou onze spaarrekening jaarlijks kunnen groeien met ruim € 20.000,-! Nooit gedacht dat het zo'n groot bedrag zou zijn. Toch fijn om dit zo even op een rij te zetten. Ik moet erbij zeggen dat door het afronden van de studie van mijn man en onze salarisverhogingen het maandelijkse spaarbedrag verdubbeld is, van € 500,- naar € 1000,-. Dat scheelt heel veel op jaarbasis! 

Een paar relativerende opmerkingen ;-).

• Onze vakanties betalen we altijd vanuit de buffer. Ik schat dat we daar all-in zo'n € 2.000,- per jaar aan kwijt zijn.
• Onderhoud aan onze woning en onze auto wordt ook uit de buffer betaald. Die uitgaven zijn afgelopen jaren heel erg laag (nagenoeg € 0,-) maar ik reserveer voor zekerheid toch € 1.000,-.
• Voor onvoorziene uitgaven gebruiken we ook de buffer.
• Momenteel staat de buffer op € 7.000,-. De storting in de spaarpolis moeten we doen per 1 juli. Tegen die tijd zal de buffer staan op ca. € 14.000,-. De eerste storting kan dus niet te hoog zijn i.v.m. de buffer de we achter de hand willen houden (ca. € 8.000,-). Aan de andere kant zou een iets lagere buffer tijdelijk niet erg zijn omdat we in december weer veel extra kunnen sparen.

Samenvattend moet het mogelijk zijn om per jaar zo'n € 15.000,- te storten en/of af te lossen. Veel hoger dan ik dacht! Uiteraard als onze inkomsten/uitgaven in de toekomst niet heel erg wijzigen.

Hoe bepaal jij het bedrag wat je jaarlijks aflost en/of stort in de spaarpolis van je hypotheek?

Onze spaarpolis van de SpaarXtra Hypotheek

Al een paar keer eerder schreef ik over onze 'bijzondere' spaarhypotheek. De rente op de lening en de spaarpolis verschillen namelijk. Daarnaast las ik op internet verschillende berichten dat onze spaarhypotheek veel verborgen kosten zou hebben maar dat werd ook weersproken door verschillende mensen hier. Een spaarhypotheek zou een degelijke constructie zijn.

Omdat ik bezig ben om uit te zoeken of we willen gaan storten in onze spaarpolis of juist de hypotheek willen inkorten, heb ik de cijfers op een rij gezet. Laten die dan maar spreken!

Hierboven zien jullie de spaarpolis van onze hypotheek. Het betreft een polis mét een overlijdensriscodekking voor twee levens. Nergens is terug te vinden hoe de maandelijkse storting verdeeld is in een premie voor de spaarpolis en een premie voor de overlijdensriscodekking.

Nu komt het gekke... Op verschillende sites heb ik onze spaarhypotheek ingevoerd. Ik kom bij een rente van 6,25 % altijd uit op een inleg van rond de € 163,- per maand. Wij betalen ruim € 222,-! Daar zit dan nog geen overlijdensrisicodekking bij uiteraard maar dat betekent wel dat wij per maand bijna € 60,- extra betalen aan overlijdensrisicodekking én extra kosten. Dat lijkt me een erg hoog bedrag... Het is bijna 25% van onze 'inleg'!

Neigde ik eerder naar storten in de spaarpolis, dit doet me weer neigen naar inkorten van deze hypotheek en zo snel mogelijk van dit 'gedrocht' afkomen. Aan de andere kant willen wij binnen 5 jaar toch wel op zoek gaan naar een nieuwe woning. Dan zouden we ook van deze hypotheek af kunnen komen en zou storten nu een interessante optie zijn. Onder andere omdat ons huis waarschijnlijk onder water zal staan bij verkoop. Een goed gevulde spaarpolis scheelt dan!

Hebben jullie adviezen hoe om te gaan met deze hypotheek?

Extra storting spaarhypotheek

Het op één na best gelezen bericht op mijn blog is het bericht waarin ik het aflossen op onze (annuïteiten)hypotheek of het bijstorten in de spaarpolis van onze spaarhypotheek centraal stel. Toen berekende ik al dat puur zakelijk gezien bijstorten in de spaarhypotheek het meest zinvol is.

Waarom kozen we er toch voor om eerst € 2.000,- extra af te lossen op onze annuïteitenhypotheek? Dat deden we omdat ons huis voor zo'n € 20.000,- / € 30.000,- onder water staat. Bij eventuele verkoop van ons huis (verhuizen is nu niet de bedoeling maar je weet nooit hoe het leven loopt...) blijven we met een grote restschuld zitten. Daarnaast berekent de bank extra hoge rente omdat we in een hoge risicoklasse zitten. Met de extra aflossing én de automatische maandelijkse aflossingen komt ons huis steeds minder onder water te staan en hopen we in de toekomst in aanmerking te komen voor een lagere rente.

We willen dus graag onze woningschuld daadwerkelijk verminderen maar gaan daarnaast ook storten in onze spaarhypotheek omdat dit onze maandlasten meer omlaag brengt dan aflossen op de annuïteitenhypotheek. Het sneeuwbal effect (besparingen opsparen voor een volgende aflossing) zal ook hoger zijn. Tijd om de eerste storting voor te gaan bereiden!

Bij onze bank vond ik een pagina die 'speciaal' gewijd is aan het extra inleggen in de spaarpolis. Het ziet er op het oog vrij eenvoudig uit. Het is een kwestie van een wijzigingsformulier invullen en de bank zal dan reageren met een voorstel waarin de wijzigingen verwerkt zijn.

Nu is het nog aan ons om te berekenen wat die storting zal zijn (en wat de daaropvolgende stortingen zullen zijn!). Op de blog van geld is tijd ben ik veel wijzer geworden over alles wat komt kijken bij een extra storting. De bank zal erop toezien dat de bandbreedte niet hoger als 10 zal worden. De meeste banken gaan niet hoger als 8. Nu is het zaak om de beste tactiek te gaan berekenen. Zoals de schrijver van bovenstaande blog het samenvat: Zo vroeg mogelijk zoveel mogelijk geld in de spaarhypotheek storten, zodat je zolang mogelijk rente kan opbouwen. Met behulp van een tool die hij ontwikkelde, ben ik aan het rekenen gegaan. Kijk maar mee!

Storting per jaar	Bandbreedte ca. 8 bereikt in	Totale investering
€ 0,-	n.v.t.	€ 74.318,-
€ 1000,-	23	€ 65.103,-
€ 2000,-	16	€ 60.554,-
€ 3000,-	12	€ 59.752,-
€ 4000,-	10	€ 59.750,-
€ 5000,-	8	€ 62.862,-

Ik ben uitgegaan van een eerste storting in jaar 6 omdat de hypotheek nu 5 jaar loopt. Ook ben ik uitgegaan van een rente van 5%. Voor het gemak zijn de stortingen ieder jaar even hoog. Een ieder jaar iets oplopende storting zou nog beter zijn, als ik het goed begrepen heb... Verder ben ik er vanuit gegaan dat de rente gelijk blijft terwijl onze rentevaste periode over vijf jaar afloopt. 

De conclusie is (als ik het goed heb...) dat we het beste de komende 6 jaar ieder jaar een storting kunnen doen van € 3.000,-. In jaar 13 zouden we nog een laatste kleine storting kunnen doen om de maximale bandbreedte te benutten. Nu ik dit heb berekend, neig ik toch sterk na ieder jaar een storting in de spaarhypotheek, zeker omdat vroeg storten zo belangrijk is. Bij het extra aflossen van onze annuïteitenhypotheek speelt dat niet. Daar wordt al automatisch maandelijks afgelost en die zouden we dan na 6 jaar verder kunnen gaan aflossen als we de maximale bandbreedte bereikt hebben. Ik blijf er nog even over nadenken!

Zien jullie ook hoe groot het verschil in effect eigenlijk is van storten of niet storten? Onze totale investering bij de meest gunstige storting zal zo'n € 15.000,- lager zijn dan als we niet extra hadden gestort! Het verbaasd met toch, nu ik dat zwart op wit zie staan. Het bevestigt me ook weer in de keuze om toch echt die extra stortingen te gaan doen.

Wie overweegt ook een extra storting in de spaarpolis van de spaarhypotheek of wie heeft dit al gedaan? Heb je ook een tactiek om de bandbreedte maximaal te benutten? Ook belangrijk: heb ik zaken over het hoofd gezien bij mijn berekeningen? Geef gerust advies!

De extra aflossing én een lagere rente

Leuk en stimulerend om beide factoren terug te zien op de afschriften van onze rekening! Voor 1 april losten we € 2.000,- af op onze annuïteitenhypotheek én zetten we de rente opnieuw vast voor 5 jaar tegen 2,85 % (was 3,3 % voor 1 jaar). Dit zorgde voor lagere maandlasten. In onderstaand overzicht van de afschrijvingen van onze hypotheekbank van onze rekening zie je dat goed terug.

• Op 31 maart werden nog de oude bedragen afschreven omdat dat de betalingen over de maand maart waren
• Je ziet onze beide hypotheken terug: het grootste bedrag betreft de spaarhypotheek, de kleinste de annuïteitenhypotheek
• Op 23 maart hebben we een aflossing gedaan van € 2.000,- op de annuïteitenhypotheek, zoals ook terug te zien is
• Op 1 april en 30 april werd de premie van de overlijdensrisicoverzekering van onze spaarhypotheek afgeschreven (voor de annuïteitenhypotheek hebben we er geen)
• Op 30 april werden de bedragen voor de maand april afgeschreven. Dat van de annuïteitenhypotheek ligt dan € 41,37 euro lager dan de maand ervoor! Let wel, dit is geen netto besparing want de aftrek zal na de extra aflossing ook lager zijn evenals de aftrek door lagere hypotheekrente. Maar toch, al met al een leuke besparing!

En dan nog hebben we een lange weg te gaan... Er zullen vast mensen zijn die verschrikt staren naar deze (bruto!) bedragen die we kwijt zijn aan onze hypotheek. We kunnen het prima betalen maar het blijft een hoop geld voor een huis dat ook nog eens voor zeker zo'n € 20.000,- onder water staat...

Gewenste buffer bereikt!

Al eerder schreef ik een blog over onze buffer. Hielden we eerder een gewenste buffer aan van € 10.000,-, toen al schreef ik dat ik van plan was om de hoogte naar beneden bij te stellen naar € 8.000,-. Verschillende overwegingen hebben daarbij een rol gespeeld.

• We hebben een nieuwbouwhuis wat zeer weinig onderhoud vraagt.
• We hebben een auto met onderhoudscontract zodat de onderhoudskosten ingecalculeerd en laag zijn.
• We houden iedere maand na aftrek van onze vaste lasten én boodschappen structureel zo'n € 700,- over dus we zijn in staat om eventuele gaten in de buffer snel aan te vullen.
• Daarnaast komt er aan extra's als giften van ouders, eindejaars- en winstuitkeringen zo'n € 6000,- per jaar binnen dat ook weer gebruikt kan worden om extra kosten en/of gaten in de buffer op te vangen.
• Zekerheid heb je natuurlijk nooit maar we hebben beide een baan in een branche die niet/nauwelijks getroffen is door de crisis. We hebben weinig kans dat we onze banen kwijtraken en als dat toch zou gebeuren is er waarschijnlijk redelijk snel nieuw werk te vinden.

Kortom, we gaan voor een buffer van € 8000,- en storten wat over is op een net geopende zgn. 'hypotheekaflosrekening' die we gaan gebruiken voor extra aflossingen op onze annuïteitenhypotheek én extra stortingen in de spaarpolis van onze spaarhypotheek. En... dat punt hebben we zojuist bereikt!

Zoals het er nu uitziet kunnen we dus binnen korte tijd de eerste aflossing en/of storting gaan doen, zo'n jaar nadat bij mij door het lezen van het boek van Gerhard Hormann de knop voorgoed om ging. Voor mijn gevoel dringt de tijd! Ik hoor om me heen dat kinderen naarmate ze ouder worden meer geld gaan kosten. We zitten dus echt in de periode dat we vaart kunnen en moeten gaan maken met het verminderen van onze hypotheeklasten en hypotheekschuld.

Een woekerpolis én beleggen?!?!

Het leek de ideale oplossing toen we ons eerste huis (appartement) kochten... Om de maandlasten laag te houden, raadde onze hypotheekadviseur ons een volledige aflossingsvrije hypotheek aan van € 150.000,-. En wij gingen daar in mee... We stortten eenmalig € 10.000,- euro in een beleggingsdepot. Dat zou na 30 jaar vast en zeker wel zo'n € 100.000 euro opbrengen, vertelde onze adviseur. En wij gingen daarin mee... De overige € 50.000 zouden we bij elkaar kunnen krijgen door iedere maand geld te storten (€ 50,- tot € 150,-, net hoeveel we op een bepaald moment 'over' hadden) in een zogenoemde woekerpolis. Ook hierin gingen we mee... We verbaasden ons over de hoge bedragen die mensen betaalden voor een hypotheek met hetzelfde bedrag. Wij waren voor zo'n € 400,- per maand klaar!

Toen brak de crisis uit en kwamen er steeds meer verhalen in de media over zgn. woekerpolissen... We begonnen 'onraad' te ruiken en begonnen onze papieren er nog eens op na te zien. De bank anticipeerde slim door opeens overzichten toe te sturen met de stand van ons beleggingsdepot én wat er eigenlijk aan opgebouwd vermogen in ons depot had moeten zitten. We schrokken! Die € 10.000,- zou nooit een € 100.000,- worden. Nog erger, in die jaren was er zelfs iets minder over gebleven dan de inleg destijds. Ook de verstrekker van de woekerpolis stuurde ons een overzicht waaruit bleek dat er in de eerste jaren zoveel kosten waren ingehouden dat we ons geld beter op onze internetspaarrekening hadden kunnen zetten met zo'n 2,5 % rente... Ook zij roken onraad en boden ons aan de woekerpolis in één keer kosteloos op te nemen als we verder afzagen van compensatie. En toen... waren we er helemaal klaar mee!

De woekerpolis namen we kosteloos op en daar financierden we de verbouwing van onze zolder mee. Het beleggingsdepot dat gekoppeld was aan onze aflossingsvrije hypotheek namen we op en lieten we in mindering komen van de hypotheek. De hypotheek lieten we omzetten in een volledige spaarhypotheek. Dat leverde ons een fiks maandbedrag op omdat er 7 jaar lang niets was afgelost en we dat nu over 23 jaar verspreid alsnog moesten gaan doen. Omdat we inmiddels verhuisd waren naar een eensgezinswoning kwam daar nog een tweede spaarhypotheek bij van dezelfde soort. Kortom, een heel behoorlijk deel van onze inkomsten verdwijnt één keer in de maand naar 'meneer de bank'...

En nu? Nu zitten we safe maar zó safe dat we eigenlijk geen kant op kunnen... Voor 1 april 2013 zette ik onze beleggingshypotheek om in een spaarhypotheek en in de zomervakantie van 2013 las ik het inspirerende boek 'Hypotheekvrij' van Gerhard Hormann. Nèt te laat... Achteraf gezien had ik de aflossingsvrije hypotheek natuurlijk niet om moeten zetten! De beleggingsrekening had ik in tact moeten laten en lekker laten rusten totdat het wél wat geld zal opbrengen. En verder... hadden we dan nu als een razende af kunnen gaan lossen op die aflossingsvrije hypotheek, wat met twee spaarhypotheken een stuk lastiger is.

Ik heb plannen om onze situatie zo te veranderen dat er wel makkelijk extra afgelost kan worden maar ben er nog niet helemaal uit. Hebben jullie tips?