donderdag 19 december 2013

Annuiteiten- of lineaire hypotheek?

Ja ja, ik ga weer een nieuw bericht toevoegen aan mijn favoriete onderwerp op mijn blog: de hypotheek!
Dat komt onder andere door dit bericht in de Telegraaf.

http://www.telegraaf.nl/overgeld/huis-hypotheek/21934328/__lineaire_hypotheek_voordeliger_dan_annuiteit__.html

Omdat de annuïteitenhypotheek in het begin lagere maandlasten kent én het de meest afgesloten hypotheek is sinds januari 2013 ben ik er eigenlijk automatisch vanuit gegaan dat dit voor ons ook de meest handige hypotheek zou zijn, mochten we hypotheek 1 inderdaad over gaan sluiten in april 2014. De belangrijkste reden dat de meeste mensen kiezen voor een annuïteitenhypotheek is dat de maandlasten in het begin lager zijn en daarna langzaam hoger worden. Als je er vanuit gaat dat je inkomen stijgt, kun je die stijgende maandlasten wel opvangen.

Annuïteitenhypotheek
Bij deze hypotheek zijn je bruto maandlasten ieder maand hetzelfde. Aan het begin bestaat een bedrag voor een groot gedeelte uit hypotheek rente en voor een klein gedeelte uit aflossing van de lening. Door het aflossen betaal je steeds iets minder rente en kan een groter gedeelte worden benut om af te lossen. De hypotheekrenteaftrek daalt echter door het aflossen, dus je netto maandlasten stijgen wel. Omdat aan het begin de aflossingen klein zijn, is gemiddeld gezien vaak pas na 20 jaar de helft van de hypotheek afgelost.

Lineaire hypotheek
Bij deze hypotheek wordt iedere maand hetzelfde deel/bedrag van de lening afgelost. Omdat de schuld iedere maand lager wordt, daalt het bedrag dat aan rente moet worden betaald. Dit voordeel is groter, dan het bedrag dat je mist doordat de hypotheekrenteaftrek daalt. Daardoor dalen je maandlasten. Bij deze hypotheekvorm is op de helft van de looptijd dan ook de helft van de lening afgelost. Omdat je bij deze hypotheek direct flink gaat aflossen is het totale bedrag dat je kwijt bent om de hypotheek volledig af te lossen lager dan bij de annuïteitenhypotheek.

Zo bezien is een lineaire hypotheek dus aantrekkelijker dan een annuïteitenhypotheek! De belangrijkste voorwaarde is uiteraard dat je de hoge maandlasten in het begin kunt dragen.

Spaarhypotheek (huidige situatie)
Nettomaandlasten per maand = € 630,-
In het geval van gelijkblijvende rente kost het volledig aflossen van de hypotheek ons netto ca. € 166.000,-

Omzetten in een annuïteitenhypotheek
Nettomaandlasten aan het begin = € 693,-
Nettomaandlasten aan het einde = € 851,-
In het geval van gelijkblijvende rente kost het volledig aflossen van de hypotheek ons netto ca. € 180.000,-

Omzetten in een lineaire hypotheek
Netto maandlasten aan het begin = € 905,-
Netto maandlasten aan het einde = € 565,-
In het geval van gelijkblijvende rente kost het volledig aflossen van de hypotheek ons netto ca. € 176.000,-

Natuurlijk blijft de rente niet gelijk maar ik moet iets hebben om te vergelijken. Wel belangrijk om te bedenken dat een stijgende rente de lasten van een spaarhypotheek het meest zou laten stijgen, die van de lineaire hypotheek het minst. 

Wat heerlijk om het zo op een rijtje te zetten! Wat heeft het me geleerd?
- Ik schrik ervan om de totale kosten van het aflossen van de hypotheek op een rij te zien. Over de hele looptijd kostentechnisch bezien, is het niet handig om onze spaarhypotheek om te gaan zetten.
- Willen we dat tóch gaan doen (we willen immers gaan aflossen; ons huis moet niet meer onder water staan) dan is over de hele looptijd gezien een lineaire hypotheek goedkoper
- De maandlasten van de lineaire hypotheek starten behoorlijk hoog maar dalen redelijk snel. Die van de annuïteitenhypotheek starten lager en gaan langzamer omhoog (zie de plaatjes hieronder)
- Het verschil in maandlasten aan het begin en aan het einde van de looptijd van de hypotheek is bij de lineaire hypotheek het grootst, bij de annuïteiten het kleinst.

De grote vraag is dus alsnog: gaan we omzetten? Door dit kostenplaatje ben ik daar minder van overtuigd, hoewel onze redenen om over te sluiten niet veranderd zijn... Zouden we de maandlasten van een lineaire hypotheek in het begin kunnen dragen? Als ik puur kijk naar onze uitgaven en inkomsten zouden we die € 270,- extra kunnen dragen. Het bedrag dat we overhouden om te sparen wordt dan wel behoorlijk klein. Aan de andere kant... Ik werk nu nog best veel maar zou dat in de toekomst misschien willen afbouwen als we meer kinderen zouden krijgen. En dan hebben we het nog niet over het feit dat kinderen in het begin nog relatief 'goedkoop' zijn maar steeds meer geld gaan kosten. In dat licht bezien is het misschien juist wel fijn dat de maandlasten in de loop van de tijd zouden dalen.

Ik heb weer wat leuks te bespreken met manlief :-)! Uiteraard ben ik ook heel benieuwd wat jullie vinden van deze 'mijmeringen' :-).

Overzicht Annuïteitenhypotheek

Overzicht Lineaire hypotheek




4 opmerkingen:

  1. In het kostenplaatje laat je zien wat het gaat kosten als je NIET aflost, maar je wil juist gaan aflossen. De vraag is nu:
    -hoeveel wil je per jaar gaan aflossen? Bij een annuitaire en lineaire hypotheek ben je vrij om zoveel af te lossen als je wilt, bij een spaarhypotheek ben je gebonden aan bandbreedtes enzo.
    -vind je het erg dat je hypotheek officieel nog steeds onder water staat, zelfs als je spaarpot van de spaarhypotheek erg vol zit? Dit is denk ik een gevoelskwestie.
    Als je een idee hebt van hoeveel je per jaar wilt aflossen, dan wil ik best wat voor je doorrekenen (geen garantie uiteraard)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Klopt, dat heb ik inderdaad niet meegenomen in dit overzicht. Wilde starten om puur technisch alles op en rij te zetten in een situatie waarin we niet extra zouden aflossen. Met aflossen erbij wordt het sowieso al ingewikkelder want dan zouden we in het geval van de annuiteitenhypotheek in het begin meer af kunnen lossen omdat we dan meer overhouden. Bij de lineaire hypotheek zal dat minder zijn door de hoge startkosten. Ik ga toch gemiddeld uit van zo'n 4.000 - 5.000 euro per jaar. Die dan wel weer verdeeld zou moeten worden over evt. storting in de spaarhypotheek en het daadwerkelijk aflossen. Ik heb ook al gekeken wat het oplevert om bij het evt. oversluiten in april gelijk een storting te doen van bijv. 4.000 euro. Dat scheelt gelijk weer. Die storting kan ik dan alleen weer niet doen in de spaarpolis. Keuzes en nog eens keuzes...
      Wat betreft de gevoelskwestie dat onze hypotheek onder water staat, dat is inderdaad in de eerste plaats gevoel (ik wil minder afhankelijk van de bank zijn, zonder schuld weg kunnen uit het huis als dat zou moeten) maar ook een geldkwestie. Ik vond via www.moneyou.nl een internethypotheek die je alleen af kunt sluiten t/m 85% van de marktwaarde van je woning. Daar staat dan wel 2,9 % rente tegenover (1 jaar vast) en dat is op onze hypotheek veel geld wat we ook weer in de aflossing zouden kunnen stoppen. Maar goed, als we daar echt voor zouden gaan, heeft storten in de spaarpolis weer niet zoveel zin want dan zou het handiger zijn om dat langer te laten renderen.
      Een hele lap tekst vol met hersenspinsels ;-).

      Verwijderen
  2. Wij kozen vorig jaar voor een lineaire hypotheek. Fijnste vind ik dat ik heel makkelijk kan berekenen wat er gebeurt als we extra aflossen :)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Aha, dan zijn jullie één van de weinigen die wel voor een lineaire hypotheek gingen :-). Als je extra aflost, bereken je dan je maandlasten door de schuld die overblijft te delen door het aantal maanden die je nog te gaan hebt en de rente daarbij opgeteld?

      Verwijderen