dinsdag 4 augustus 2015

De verborgen kosten van de spaarhypotheek

Al eerder kreeg ik na aanleiding van het tabblad over onze hypotheek een vraag over de bedragen van onze spaarhypotheek. Die zouden niet kunnen kloppen... Tijd om dat eens goed te gaan bekijken!

Als ik onze spaarhypotheek met een bedrag van € 172.526,- met een rente van 6,25%, invoer in de calculators die op internet te vinden zijn, komt daar nooit het bruto maandbedrag uit wat wij momenteel betalen. Via www.hypotheeklastencalculator.nl bijvoorbeeld, kom ik na het invoeren van onze hypotheekbedrag met bijbehorende rente op de volgende bedragen (per maand)


Bruto rente
Spaarpremie
Totaal (bruto)
Totaal (netto)
Reële bedragen
€ 714,13
€ 222,55
€ 936,68
€ 636,75
Via internet
€ 897,11
€ 163,43
€ 1060,55
€ 683,75

P.S. Je kunt kiezen voor nominale en effectieve rente bij de rekenmodule via internet. Hierboven vind je bedragen bij nominale rente. Hier vond ik uitleg maar nog steeds twijfel ik of niet voor effectieve rente had moeten kiezen...

Ik heb helaas de papieren nu niet bij de hand (vakantie!) maar ik heb een aantal zaken hier uitgezocht die ik in ieder geval zeker weet.

*  Ik heb onze (vooraf ingevulde) belastingaangifte van afgelopen jaar erbij gepakt en de betaalde           bruto rente klopt met wat in de aangifte vermeld staat.
*  Het totale bedrag wat al vijf jaar lang iedere maand afgeschreven wordt, is ook iets wat zeker     
    is. Dat is namelijk € 936,68
*  Trek je de betaalde bruto rente af van het totaal bedrag dan blijft er inderdaad een bedrag over      
    van € 222,55. Ik heb de papieren van onze spaarhypotheek er wel eens bij gepakt om te kijken wat 
    er op dat moment in de spaarpolis zat, en heb toen (dacht ik) ook die € 222,55 voorbij zien komen.
*  De premie van onze (beperkte) overlijdensrisicoverzekering wordt apart berekend en zit dus niet 
    bij dit bedrag. 

Wat is vreemd?
*  Het bedrag wat wij aan rente betalen, klopt niet met de 6,25 % die we zouden moeten betalen. Het
    bedrag zou hoger moeten zijn (of de rente dus lager!). Als ik het zelf uitreken, kom ik ook bij het         bedrag uit wat ik kreeg bij de berekening via internet. Even puzzelen leert dat het betaalde bedrag
    aan rente hoort bij een rente van rond de 5%.
*  Hij wordt nog leuker ;-). Vul ik online met ons hypotheekbedrag een rente van 5 % in, dan zou de
    spaarpremie van zo'n € 207,- bij horen. Dat komt al aardig in de buurt!
*  Laat ik de inleg van € 222,55 per maand 30 jaar lang renderen tegen 6,25 % dan kom ik op een     
    eindbedrag van zo'n € 183.000,-. Dat is hoger als onze hypotheek!

Googlen op 'verborgen kosten spaarhypotheek' leverde de volgende informatie op. De eerste jaren zouden er veel kosten van de premie worden afgehaald. Verder, ook al doet het er in dit bericht niet toe maar het was voor mij nieuw, rekent de bank bij spaarhypotheken vaak zo'n 0,2 % hogere rente.
Het kan bijna niet anders dan dat van onze spaarpremie extra kosten worden ingehouden. Dat is vreemd, aangezien de bank aan het principe van een spaarhypotheek an sich al veel verdient. Ik citeer Wikipedia; Voor banken en andere geldverstrekkers is een spaarhypotheek een gunstige overeenkomst. De geldverstrekker vangt veel rente, want de lener blijft 30 jaar lang rente betalen over het volledige leenbedrag. De geldverstrekker betaalt, via de spaarverzekering, eenzelfde rentepercentage terug. Maar dit is over een veel lager bedrag, pas na 21 jaar wordt immers de helft van de hoofdsom bereikt.

Kortom, ik popel om thuis al m'n papieren (weer) eens te pakken in de hoop daar antwoorden op bovenstaande vragen te krijgen. Vind ik ze niet, dan hoop ik bij m'n bank te rade te gaan. Eén ding is wel weer duidelijk: lang leve de eenvoudige hypotheken zónder verborgen kosten!

Wie heeft er van jullie een spaarhypotheek en heeft duidelijk hoe de verborgen kosten berekend worden? Wie weet heeft één van jullie een heldere ingeving bij bovenstaande raadsels?

2 opmerkingen:

  1. Vreemd inderdaad. Als deze rente effectief zou zijn, dan zou de nominale rente 6,08% zijn. Te weinig om het verschil te maken, zie hier.
    Vaak betaal je nog administratiekosten over je hypotheek. Vaak zijn die een paar euro per maand, dit kan het verschil ook niet maken.
    Mij lijkt het meest waarschijnlijk dat de rent niet klopt. Wij hebben een maand later een spaarhypotheek afgesloten tegen 5.3% voor 20 jaar vast. Het lijkt mij onlogisch dat jij veel meer hebt moeten betalen voor een kortere rentevaste periode.
    Als je rente 5% is, dan kom je uit op ongeveer een rente van 719,- en een inleg van 206,- Het verschil zou dan de administratieve kosten kunnen zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. overigens vind ik de titel van dit bericht wel suggestief: je betaalt immers minder dan je op voorhand zou verwachten, dus heb je niet te maken met verborgen kosten, maar verborgen baten...

    BeantwoordenVerwijderen