zondag 16 augustus 2015

Onze complexe spaarhypotheek

Bij voorbaat een excuus aan lezers die hypotheken niet zo'n heel interessant vinden en al helemaal niet de (bijna?) niet meer afgesloten spaarhypotheek. Ik heb namelijk een nieuwe obsessie erbij en dat is nu net onze spaarhypotheek! Nadat ik in de zomer van 2013 het boekje van Gerhard Hormann las, ben ik me allereerst bezig gaan houden met ons 'gedrocht': de beleggingshypotheek. Onze spaarhypotheek beschouwde ik als een solide maar wel weinig flexibel gegeven waar ik vooral niet naar hoefde te kijken. Zo langzamerhand is dat beeld aan het kantelen: er zijn wel degelijk mogelijkheden om met onze spaarhypotheek aan de gang te gaan en hiermee onze lasten te verlagen en uiteindelijk geld te besparen op de totale kosten van deze hypotheek.

Nu wist ik vaag altijd al dat we een bijzondere spaarhypotheek hadden. Onze adviseur prees hem ons destijds aan omdat dit ideaal zou zijn. Het is de zogeheten SpaarXtra Hypotheek van Westland Utrecht. Het belangrijkste verschil met de 'gewone' spaarhypotheek is dat de rente op de lening en de rente over de spaarpolis niet gekoppeld zijn. In deze folder vond ik de eigenschappen van onze spaarhypotheek op een rij.

  • Bij de SpaarXtra Hypotheek is het rentepercentage op de hypotheeklening niet gekoppeld aan de rente op de spaarpolis. Je kunt daardoor variëren met de rentepercentages voor verschillende rentevaste perioden zodat een voordelige combinatie ontstaat. 
  • Er is sprake van een premiedepot. Een premiedepot is een depot waarin je geld stort en waaruit vervolgens (een deel van) de premie voor de spaarpolis betaalt wordt. De rentevergoeding op het premiedepot is lager dan op de spaarpolis. Daarmee lijkt me zo'n premiedepot totaal nutteloos. Waarom dan niet meteen storten in de spaarpolis?
  • Later wordt daar op de volgende manier over gesproken. Ik citeer: De rente die u ontvang over uw spaarpolis kan hoger zijn dan de rente op een spaarrekening of deposito. Als u gedurende een aantal jaren extra premie betaalt, bouwt u in uw polis sneller vermogen op. Hierdoor hoeft u over de gehele looptijd minder premie te betalen om uw doelkapitaal te bereiken. Deze constructie noemen wij een hoog/laag- premiebetaling. Het premiedepot kan gebruikt worden om de (tijdelijke) hogere premie te betalen. De invloed van de hogere premiebetaling op uw maandlasten blijft dan beperkt. Ik heb dit stukje een paar keer opnieuw gelezen maar het lijkt hier alsof je een poosje een hogere premie kunt betalen en zo de spaarpolis extra kunt vullen. Die hogere premie betaal je vanuit het premiedepot, als ik het goed begrijp...
  • Over de extra kosten vond ik het volgende: SpaarXtra Polis is een polis zonder eerste kosten. Dat betekent dat op de spaarpolis geen kosten in rekening worden gebracht voor het afsluiten van de polis. Wel worden er doorlopende kosten in rekening gebracht. Dit zijn kosten voor het beheren van de polis gedurende de gehele looptijd. 
Dit is informatie van de bank. Klinkt nog best aardig ;-). Maar ik las ook dit bericht... 
  • Van elke inleg wordt 11% ingehouden aan kosten! Daar schrok ik behoorlijk van... Daarmee lijkt deze hypotheek zo onderhand ook op een woekerpolis ;-). 
  • Je kunt de rente op de spaarpolis niet langer vastzetten als 10 jaar. Langere renteperiodes geven een hogere rentevergoeding en dat voorkomt de bank op deze manier.
Met de door geld-is-tijd ontwikkelde tweede variant van de spaarhypotheektool was ik heel enthousiast aan het rekenen gegaan n.a.v. de discussie die ontstond op mijn vorige bericht over het storten in de spaarpolis. Inkorten zou, over de hele looptijd gezien, voordeliger zijn dan storten in de polis. Helaas, met de spaarhypotheek die wij hebben, is deze tool helaas niet/minder bruikbaar omdat de rentepercentages op de lening en de spaarpolis verschillen. Ik vond terug dat de rente over de lening lager is dan de rente over de spaarpolis en dat zou storten weer wat interessanter maken! Snel meer over de details van onze SpaarXtra Hypotheek in een volgend bericht!

Wisten jullie dat deze variant van een spaarhypotheek bestond? Vinden jullie nog belangrijke aandachtspunten bij deze hypotheekvariant die ik over het hoofd heb gezien?








5 opmerkingen:

  1. Jullie hebben dezelfde hypotheek als wij. Dat komt goed uit, aangezien ik me ook in het extra inleggen/ aflossen aan het verdiepen ben. Wist je trouwens dat je maar 1 keer per jaar extra mag inleggen/aflossen? Dit mag op de 1e van de maand volgend op de datum dat je je hypotheek hebt afgesloten. Wij hebben in oktober ons huis gekocht, dus mogen per 1 november aflossen of inleggen. Dit moeten we dan wel voor 1 oktober aan de bank kenbaar maken,
    Wij hadden trouwens een premiedepot. We hebben eigen geld ingelegd voor de hypotheek, volgens de adviseur (die ik inmiddels niet meer blind vertrouw, maar toen wel) was dat gunstiger dan een lagere hypotheek nemen en een deel van de kosten zelf betalen. Wij hebben 16000 euro in dat depot gestort, waaruit 2 jaar lang maandelijks een extra inleg is gedaan. Rente was bij ons in ieder geval hoger dan op de spaarrekening.
    Succes met het uitzoekwerk, ik blijf meelezen:-)
    Niet bloggende Marianne

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Wij hebben ook een spaarhypotheek maar ´gelukkig´ niet dezelfde als jij beschrijft. Bij ons is wel de rente gekoppeld en de kosten zijn vastgesteld op een vast bedrag per maand. Ik weet het nu ff niet exact maar iets van 4,75 per maand. We kunnen niet extra storten in de polis, we kunnen wel het maandbedrag verhogen voor looptijd verkorting. We hebben de polis nu vast staan voor het laatste traject, nog 13 jaar en dan zijn we ervan af. Het eindbedrag is gegarandeerd en we lossen daarmee onze hele hypotheek in een keer af.
    Ik wist niet dat er nog zoveel verschillen in een spaarhypotheek kon zitten. Ik blijf je volgen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Is de rust alweer een beetje weergekeerd, hoe gaan jullie nu verder wij zitten in hetzelfde schuitje?

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Pff, ik snap er niets van. Ben blij dat wij alleen hoefde te kiezen uit een lineaire hypotheek en een annuïteitenhypotheek. Wat dat betreft is het er een stuk makkelijker op geworden!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Maar niet goedkoper, check it out op:

      http://www.hypohype.nl/index.php/dilemmas/welke-hypotheekvorm

      De oude spaarhypotheek begon de overheid te veel centjes te kosten.

      Verwijderen