woensdag 20 augustus 2014

Wel of niet je hypotheek oversluiten?

Mijn oog viel vorige week op een artikel in het weekblad 'Elsevier' met de titel: Wel of niet oversluiten? Een korte uitleg volgde daaronder: 'Door de lage rentes kan het aantrekkelijk zijn om uw hypotheek over te sluiten, maar eenvoudig is het niet'.

Uiteraard was mijn interesse gelijk gewekt. Sowieso vind ik het opvallend dat weekbladen maar ook kranten voor mijn gevoel de laatste jaren steeds meer aandacht besteden aan het thema 'hypotheken'. Ook is er veel meer aandacht voor het aflossen van hypotheken. Daarom citeer ik direct even de laatste regels uit het artikel, die me uiteraard uit het hart gegrepen zijn. 'Het geld dat anders naar de boeterente zou gaan, kunt u ook gebruiken om vervroegd af te lossen. Dat verzacht, net als oversluiten, de maandlasten. U kunt het geld ook inleggen op een aan de spaarhypotheek gekoppelde rekening. De rente daarop is meestal hoger dan die op een reguliere spaarrekening, en door extra in te leggen spaart u sneller de hypotheek bij elkaar. Aflossen en extra sparen vergt bovendien beduidend minder rekenwerk'. Kijk eens aan, heel mooi samengevat de twee opties waar wij zo snel mogelijk mee hopen te starten. Klik ook hier voor een eerder bericht over de afweging tussen aflossen en/of bijstorten in de spaarhypotheek.

Maar nu verder met het thema van het artikel: is het wel of niet verstandig om je hypotheek over te sluiten? De laatste tijd zijn de hypotheekrentes namelijk erg gedaald dus zou dit een overweging kunnen zijn. Bij het oversluiten van de hypotheek wordt in één klap de volledige hypotheekschuld afgelost met de nieuwe hypotheek. De bank loopt daardoor rente-inkomsten mis, en vraagt compensatie: de zgn. boeterente. De boete hangt af van hoelang de rente nog vaststaat én van de rente zelf. De boeterente trek je af van het totale voordeel dat oversluiten zou opleveren om te weten te komen of oversluiten verstandig is. Er zijn uiteraard ook nog oversluitkosten waar je rekening mee moet houden. De boeterente en oversluitkosten zijn wel fiscaal aftrekbaar! Als vuistregel wordt genoemd dat het de moeite waard is als de resterende rentevaste periode minder dan vijf jaar is.

In ons geval staat het gedeelte van de hypotheek waar oversluiten eventueel interessant voor zou kunnen zijn, nog 6 jaar vast. Ik hoef er niet eens lang voor te rekenen om te zien dat oversluiten in ons geval alleen maar geld zou kosten. De rente waartegen het geleende geld nu vast staat (6,25 %) en de rente waartegen we het nu zouden kunnen lenen (bijv. variabele rente of 1 jaar vast) verschillen zó dat de boete die we moeten betalen het altijd zou winnen van het voordeel dat het op zou leveren. Uiteraard is van belang hoelang we de rente in de nieuwe situaties zouden willen vastzetten. Ik bedenk me net dat ik nog eens uit zou kunnen rekenen of het wél voordeel op zou leveren als we opnieuw 6 jaar vast zouden willen zetten. Dat zou uiteraard niet de eerste optie zijn omdat we nu altijd zouden willen gaan voor variabele rente of 1 jaar vast maar misschien zou het dan wel voordeel opleveren... Het is zelfs dan nóg de vraag of het verstandig is om een spaarhypotheek over te sluiten. In het artikel wordt al genoemd dat het in de meeste gevallen geen geschikte optie is door de fiscale constructies waarmee je te maken hebt. Ook is het zo dat bij een spaarhypotheek de betaalde rente op de lening én de rente op de spaarrekening aan elkaar gekoppeld zijn. Een lage rente betekent dan dat je minder rente betaald over de lening maar juist extra moet bijstorten op de gekoppelde spaarrekening om toch het eindbedrag te halen. Los van het feit dat oversluiten voor ons zeer waarschijnlijk geen optie is, vind ik het altijd weer leuk om de rekensommetjes hierover te maken :-).

Interessant is nog dat in een katern wordt opgemerkt dat de Nederlandse banken, ondanks de lage rentes, niets tekort komen. Door gebrek aan concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt zijn de rentes alsnog fiks hoger dan bijvoorbeeld in Duitsland. Daar is de rente op 10 jaar vast slechts 2 % en hier geldt ook de hypotheekrenteaftrek. Banken zijn er wel een stuk strenger: vaak kun je maar 75 % van de koopsom lenen. In ons geval met een huis dat flink onder water staat voorlopig nog geen optie dus...

Hebben jullie al de berekening gemaakt of oversluiten een optie is? Heb je je al wel eens verdiept in Duitse hypotheken?

4 opmerkingen:

  1. Toen ik de hypotheek laatst om moest gooien hebben we een berekening gemaakt en toen bleek het niet voordelig te zijn. Hier loopt een deel nog tot en met half 2017 en een deel tot en met half 2019. Wel liep een deel nu net af, waardoor de rente daarop nu wel gehalveerd is.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. De rente staat nog 4.5 jaar vast, en we hebben ook een redelijk hoge rente van 5.8%. Dus het staat zeker op ons lijstje om naar te kijken. Een jaar geleden was het in ieder geval nog niet rendabel voor ons, de boete was te hoog om te kunnen compenseren. Nu de rente nog steeds daalt blijf ik het wel in de gaten houden, want op het moment dat de rente gaat stijgen wil ik het nogmaals uit laten rekenen. Hoe korter de resterende looptijd, des te lager de boete natuurlijk

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Hier nog 3 jaartjes en een best lage rente van 4,6%. Die was hoger, maar kon naar beneden nadat we tot onder de 75% van de WOZ-waarde hadden afgelost... Verder is ons bedrag zo lag, dat het niet voldoende opbrengt om over te stappen. Wel hebben we dus een keer de rente laten bijstellen (doet de bank niet uit zichzelf...) en onze overlijdensrisico afgekocht en daarmee meteen weer een vette aflossing gedaan. Al met al dus zeker niet stil gezeten en ik blijf kijken naar mogelijkheden voor nog beter, nog goedkoper.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. De rente stond nog 1 jaar vast van het aflossingsvrije deel, voor 4,2%. Deze hebben we overgesloten voor 3 jaar vast voor 2,8% en die willen we zoveel mogelijk afbetalen de komende 3 jaar. De spaarhypotheek hebben we niet overgesloten, omdat dat geen voordeel bood: het maandelijkse bedrag van de combinatie van rente en premie moet ongeveer hetzelfde blijven, en als de rente omlaag gaat, gaat het premiedeel omhoog. Maar de renteaftrek geldt alleen over het rentedeel en niet het premiedeel, dus dat voordeel vervalt. We zijn wel bezig met extra premie storten in onze spaarhypotheek en tegelijkertijd de looptijd (uiteindelijk) verkorten naar 20 jaar.

    BeantwoordenVerwijderen